Projet SCI et achat Immobilier : besoin d'aide

[Popeye59]

Bonjour,
Voilà j’ai un projet immobilier qui me tient à cœur, mais qui m’oblige à penser à un montage quelque peu serré, j’aimerai que les spécialistes présents sur ce site me donnent quelques conseils.

Actuellement propriétaire de ma maison (maison de lotissement livrée décembre 2006), je souhaiterais faire construire plus grand.
Cependant, je ne voudrai pas vendre ma 1ère maison, les prêts impliqués n’étant que très peu remboursés, une grande partie de la revente servirait à « payer » ma banque.
Je souhaiterais donc la conserver pour la mettre en location, selon le montage suivant : création d’une SCI pour gérer ce bien. Pour récupérer des liquidités pour la nouvelle construction, de la famille achèterait des parts de cette SCI (à hauteur de 25% de la valeur de la maison mise en location).
Le rendement brut de la location (en me calquant sur les prix du marché pratiqués dans la ville en question) serait de 6,4%. Il passerait en net entre 4,5 et 5,5% (si passage ou non par une agence pour la gestion). Si je me charge de la gestion du bien (c'est-à-dire ne passe pas par une agence pour la mise en location et gestion du contrat), les loyers paient les remboursements d’emprunt (il resterait même un bénéfice de l’ordre de 10% des loyers). Si je laisse une agence (ou notaire) se charger de la gestion, les revenus ne permettent pas de payer totalement les emprunts (ils couvriraient environ 90% de ceux-ci).

De là plusieurs questions :
- le montage semble-t-il réalisable en l’état
- comment se passe le transfert de propriété, et donc des emprunts entre moi et cette SCI
- quelle base prend la banque en terme d’endettement dans ce cas (endettement perso ? prise en compte de l’endettement de la SCI ?...)
- quid des impôts sur un tel montage

Je sais que cela fait beaucoup de questions, mais je ne sais pas de trop vers qui me tourner pour ça,
Je compte donc sur les personnes sérieuses de ce site pour m’apporter les infos qu’elles pourront.

Merci d’avance de vos retours, et si je n’ai pas été assez clair n’hésitez pas à me le faire savoir.